同样是合同的赔偿损失责任，《民法典》有几处不同的规定。比如，如果合同未能成立，第500条规定了赔偿损失；如果合同一方不履行合同义务，第584条也规定了赔偿损失；如果合同被确认为无效、被撤销或不发生法律效力，第157条同样规定了赔偿损失。上述赔偿损失，有什么区别，辨析这些区别又有什么意义？本文结合案例，首先分析《民法典》第500条关于缔约过失责任的赔偿损失。
法律规定
我国《民法典》第五百条 当事人在订立合同过程中有下列情形之一，造成对方损失的，应当承担赔偿责任：
(一)假借订立合同，恶意进行磋商；
(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；
(三)有其他违背诚信原则的行为。
法院查明本案事实
2014年5月21日，赵某某与房产公司签订《购房协议》。约定付款方式及赵某某可以指定第三方与房产公司签订《商品房购销合同》。
2014年6月19日，赵某某与文某签订《借款合同》，赵某某称以其在房产公司全额购买但未取得房屋所有权证的房产做担保。
2014年6月19日，文某向赵某某转款3100万元。
2014年6月19日，赵某某与文某签订《委托付款协议》，约定文某委托赵某某向房产公司支付购房款，赵某某接受付款委托，赵某某确认上述购房款已经全额付清。
2014年6月19日，文某和房产公司签订《商品房购销合同》，将案涉房产登记备案在文某名下。
2014年6月19日，赵某某与文某签订《商铺回购协议》，约定赵某某按照签订的《借款合同》约定，完全履行还款义务之后，具备回购上述房产的条件；按期履行还款义务之后,文某配合赵某某办理回购商铺的相关手续。文某在开发商的配合下及时向房管部门提出撤销房屋所有权登记备案申请。
2014年7月28日,赵某某向文某出具《承诺书》,承诺到期赵某某全额归还借款本息之后,双方解除和撤销已登记备案的抵押物。
后赵某某无力偿还，被文某起诉赵某某至法院，文某胜诉，但赵某某没有偿付能力。
后文某以缔约过失责任纠纷起诉房产公司。
原告诉求
判令房产公司赔偿因其缔约过失行为而给文某带来的损失,损失包括:32849210.88元及部分款项利息。
被告答辩
其不应当承担缔约过失责任。因为根据《民法典》第500条规定，当事人在订立合同过程中有下列情形之一，造成对方损失的，应当承担赔偿责任。所以，（1）缔约过失责任只存在于合同订立的磋商阶段，根据合同的相对性，缔约过失责任也只能在缔约当事人之间产生。房产公司不是《借款合同》的主体，不应承担《借款合同》引发的缔约过失责任。（2）缔约过失责任成立的前提是在合同缔结过程中，当事人一方或双方因自己的过失而致合同不成立、无效或被撤销，应对信赖其合同为有效成立的相对人赔偿基于信赖发生的损害。案涉《借款合同》《商品房购销合同》《购房协议》均成立且生效，根本不可能产生缔约过失责任。
周智律师观点
本案的争议焦点为：1.房产公司是否应当承担缔约过失责任；2.如果房产公司应承担缔约过失责任，如何认定其赔偿范围。
房产公司辩称其不应当承担缔约过失责任，主要是根据《民法典》第500条中的“在订立合同过程中”这种时间概念，借以说明所有的合同均已成立且生效，不可能产生缔约过失责任。
但我们认为，缔约过失责任发生在合同的订立过程中，但不仅局限于合同订立的磋商阶段，在合同已经成立但因为不符合法定的合同的生效要件而被确认为无效或撤销的情况下，亦同样适用。如果合同已经成立并生效后，合同的缔结过程就已经完成，因一方当事人的过失致使另一方当事人受到损害的，只能构成合同的违约责任，而不能适用缔约过失责任的规定。当然，合同的成立与合同的生效是两个不同的概念。合同的成立是指合同订立过程的完结，当事人双方意思表示在时空上达到了吻合；合同的生效，是指合同经当事人双方达成一致的意思表示，因为符合合同的形式要件和实质要件，并不违背法律的规定，从而对当事人双方产生约束力。合同的成立与合同的生效有的可以是在同一时间，有的不在同一时间，但无论怎样，两者所表达的内容是不一样的。
文某没有购买房屋的意思表示，其签订《商品房购销合同》是为了获得房产担保，而房产公司签订《商品房购销合同》的意思表示也不是卖房给文某，只是履行其与赵某某之间《购房协议书》约定的义务。又因房产公司明知赵某某未付清购房款，对案涉房屋并无处置权，其亦无用自己名下的房产为赵某某的借款提供担保的意思表示。所以文某和房产公司虽然签订了《商品房购销合同》，但此《商品房购销合同》因欠缺共同的意思表示而不成立。
关于房产公司的赔偿范围问题，应该运用可得利益认定的基本规则，明确房产公司的赔偿范围。从“过失相抵规则”中推导出文某未对赵某某是否付清购房款尽到充分的审查义务，文某亦存在一定过错；从“可预见规则”中得到文某的信赖利益损失应为其未能追回的3100万元本金及相应的法定孳息。
法院判决
经过一审与二审，最后上诉至最高人民法院再审，最高人民法院做出了如下裁判：
房产公司自本判决生效之日十日内向文某赔偿2480万元，以及以2480万元为本金从执行裁定书裁定赵某某无可供执行财产之日即2018年1月23日起至款项付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。
结语
缔约过失责任是一方因违反先合同义务而造成对方信赖利益损失所应承担的民事赔偿责任。缔约过失责任的承担须以先合同义务的存在及违反作为前提条件。通常而言，先合同义务存在于要约生效后和合同有效成立前，当事人在此段时间内违反了先合同义务即成就了承担缔约过失责任的前提条件。
所以，合同不成立、无效、被撤销，对应的是“缔约过失责任”，而合同不履行或履行不符合约定，对应的是“违约责任”。
文章作者
刘中强，山东周智律师事务所专职律师，中国海洋大学英语系毕业，先后在韩资企业及证券公司从事法务相关工作，社会经验丰富，沟通能力强。擅长领域：刑事辩护、合同纠纷、侵权纠纷、交通事故
执业理念：尊重并敬畏法律，用专业的知识维护您合法的权益。
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